La situation : un logement successoral occupé par l’un des deux enfants.
À la suite du décès de leur mère, Ana et Bruno détiennent chacun 50 % d’un appartement en indivision successorale. Bruno continue à y résider seul pendant que la succession n’est pas partagée. Dix-huit mois plus tard, Ana demande que l’usage du logement soit pris en compte dans les comptes entre indivisaires. Aucun accord écrit de gratuité n’est produit au dossier.
La première erreur serait de multiplier un loyer supposé par une durée et de présenter le résultat comme une dette certaine. Le Code civil prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Il faut donc d’abord vérifier la réalité de la jouissance privative, la période retenue et l’existence d’une convention ; le texte ne pose ni tarif ni méthode de valorisation.
Comprendre : quatre données à séparer avant le montant.
La convention et les faits d’occupation.
Réunir les échanges entre héritiers, convention d’indivision, attestation d’assurance, taxes, clés, factures et éléments montrant qui disposait effectivement du bien. Une occupation non exclusive, une mise à disposition acceptée ou une convention peuvent modifier l’analyse. Le professionnel patrimonial recense les faits ; il ne qualifie pas seul le litige.
La valeur locative et sa date.
La valeur retenue doit correspondre au bien et à la période : avis de valeur locative, annonces comparables documentées, surface, état, localisation, meublé ou non. Une estimation actuelle ne se transpose pas mécaniquement à dix-huit mois antérieurs. Les sources et leurs dates doivent être conservées.
La période et les droits indivis.
La date de départ est une question de dossier, distincte de la date du décès. Le calcul doit aussi reprendre les quotes-parts effectives, qui ne sont pas nécessairement égales, et les événements intervenus pendant l’indivision.
Les autres comptes entre indivisaires.
Charges, dépenses nécessaires, travaux, taxes, créances et revenus éventuels du bien constituent d’autres lignes de compte. Ils ne doivent pas être absorbés sans justification dans une « décote » sur l’indemnité d’occupation.
Simuler : rendre l’hypothèse contestable plutôt qu’invisible.
Pour une valeur locative de 1 200 € par mois sur 18 mois, la valeur brute de référence est de 21 600 €. Si les parties ou leurs conseils retiennent, à titre d’hypothèse de travail, une décote de 20 %, l’indemnité théorique portée à l’indivision est de 17 280 €. Avec une quote-part de 50 % pour Bruno, sa part économique dans ce montant est de 8 640 € ; la fraction correspondant aux droits d’Ana est de 8 640 €.
Cette ventilation ne signifie pas qu’Ana reçoit automatiquement 8 640 €, ni que Bruno ne doit que cette somme. Elle permet de vérifier l’arithmétique de l’hypothèse avant l’établissement des comptes de l’indivision. Le simulateur d’indemnité d’occupation en indivision reproduit ce calcul et contrôle les bornes de saisie.
Conseiller : une séquence de rendez-vous qui protège le dossier.
1. Ne pas promettre un montant avant la qualification.
Expliquer que la règle de l’article 815-9 dépend notamment de l’usage privatif et de l’absence de convention contraire. Écarter les réponses qui transforment le simulateur en avis juridique ou en décision de partage.
2. Créer une feuille de preuves datées.
Associer, pour chaque hypothèse, une pièce : acte de notoriété ou attestation immobilière, convention, échanges, avis locatifs, période, quote-parts, paiements et travaux. Cette chronologie est plus utile qu’un montant unique non sourcé.
3. Distinguer le chiffrage de la négociation.
Présenter plusieurs scénarios — valeur locative basse, centrale et haute ; avec et sans décote — sans les confondre avec une transaction. Le notaire ou l’avocat apprécie le cadre, les comptes et la solution applicable ; le médiateur peut intervenir si les parties le choisissent.
4. Relier la succession à la liquidité.
Une indemnité potentielle peut peser sur la trésorerie d’un héritier occupant et sur le calendrier du partage ou de la vente. Elle doit être mise en regard des charges réelles, de la capacité de financement et des alternatives documentées, pas seulement de la valeur patrimoniale du bien.
Limites à maintenir visibles.
Le cas ne traite ni la prescription, ni l’exigibilité, ni les demandes judiciaires, ni les intérêts, ni les frais de procédure, ni l’ensemble des créances entre indivisaires. Il ne détermine pas non plus la valeur locative opposable, la fiscalité, le traitement des charges, l’effet d’une convention, le régime matrimonial ou les règles particulières de l’usufruit. Une succession internationale, un bien professionnel, une indivision complexe ou un désaccord appelle une analyse adaptée.
Sources, date et avertissement.
Règles civiles vérifiées le 28 août 2026 : Code civil, article 815-9, sur l’usage ou la jouissance privative de la chose indivise et l’indemnité sauf convention contraire ; Code civil, chapitre relatif au régime légal de l’indivision (articles 815 à 815-18). Information générale, non conseil juridique, fiscal, patrimonial, financier ou assurantiel personnalisé. Faire vérifier les faits, actes et comptes par les professionnels compétents.