Comprendre : le montant du relais et le produit de vente sont deux grandeurs distinctes.
Un prêt relais est un crédit immobilier de courte durée destiné à faire le lien entre l’acquisition d’un nouveau bien et la vente d’un bien détenu. L’établissement prêteur apprécie le dossier et fixe ses conditions : valeur retenue, quotité d’avance, garanties, durée, taux et modalités de paiement des intérêts. Il n’existe donc pas de pourcentage réglementaire d’avance à appliquer indistinctement à tous les dossiers.
Le premier rapprochement consiste à isoler trois montants : la valeur de vente justifiée, l’avance de relais et le capital restant à rembourser sur le bien cédé. Une avance brute peut être supérieure à la dette à solder tout en restant insuffisante pour couvrir l’apport attendu dans la nouvelle opération, les frais et la réserve de sécurité. À l’inverse, un relais inférieur au crédit à rembourser révèle un écart à financer qui ne doit pas être masqué par le prix de mise en vente.
Simuler : rendre visible l’écart avant de commenter la capacité de financement.
Le simulateur de prêt relais calcule une avance brute à partir d’une valeur de vente et d’un pourcentage choisi, puis la compare au capital restant dû déclaré. Il affiche également les intérêts simples mensuels et cumulés à taux nominal constant. Il ne reconstitue pas une offre bancaire et ne calcule ni assurance, ni TAEG, ni frais, ni fiscalité de cession.
Cas reproductible : valeur de vente estimée à 400 000 €, avance de 70 %, capital à rembourser de 180 000 €, taux nominal de 4 % et durée de douze mois. L’avance brute ressort à 280 000 €, soit 100 000 € après la dette déclarée. Les intérêts simples sont estimés à 933,33 € par mois et 11 200 € sur douze mois, hors assurance et frais. Ce résultat ne dit rien de la probabilité de vente à 400 000 € ni du délai réel de signature.
Estimer une avance de prêt relais
Conseiller : tester le dossier contre le temps et le prix, pas contre une seule estimation.
1. Qualifier le prix retenu.
Conserver les avis de valeur, mandats, caractéristiques du bien, offres reçues et contraintes de marché connues. Distinguer le prix affiché, le prix négocié envisageable et le produit net après frais ou remboursement de dette. La valeur retenue par le prêteur relève de son analyse et de ses garanties.
2. Lire la structure d’intérêts et de remboursement.
Vérifier sur l’offre si les intérêts sont payés mensuellement ou différés, la date de terme, les règles de remboursement à la vente, l’assurance, les frais et les garanties. Une mensualité d’intérêts faible ne supprime pas la dette relais ; une capitalisation éventuelle des intérêts modifie le besoin final. La lecture du prêt in fine aide à distinguer flux périodiques et capital exigible au terme, sans assimiler les deux montages.
3. Construire deux scénarios documentés.
Présenter au minimum un scénario central et un scénario de prudence associant un prix de vente inférieur et une durée plus longue. Pour chacun, rapprocher le produit net probable, le relais, les intérêts, les autres crédits, les frais d’acquisition et les liquidités non affectées. Le simulateur de capacité d’épargne peut compléter la lecture des flux, sans évaluer l’acceptation du crédit.
Application professionnelle : une fiche de décision en cinq lignes.
La restitution peut contenir : (1) prix et preuves retenus ; (2) avance et conditions proposées ; (3) dette à solder et frais certains ; (4) intérêts, assurance et échéance ; (5) scénario de prix/délai prudent avec source de couverture de l’écart. La fiche indique clairement les documents non reçus et évite de présenter la valeur immobilière comme de la trésorerie certaine.
Sources, limites et avertissement.
Informations consultées le 6 septembre 2026 : ABE Info Service — ce qu’il faut savoir sur le crédit immobilier (information précontractuelle et caractéristiques du crédit) ; Service-Public.fr — crédit immobilier : offre de prêt ; Légifrance — Code de la consommation, règles du crédit immobilier. Le simulateur utilise une valeur déclarée, une avance conventionnelle, un taux nominal fixe et des intérêts simples ; il exclut assurance, TAEG, garanties, frais, indemnités, fiscalité de la vente, modulation, taux variable, délai de déblocage et conditions propres à l’offre. Cette publication est une information générale et ne constitue pas un conseil en crédit, investissement, droit, fiscalité, assurance ou patrimoine personnalisé. Faire valider les conditions de vente et de financement par les professionnels compétents avant toute décision.