Le cas : 362 000 € à couvrir, sans décider à la place du couple.
Sarah et Mehdi achètent leur résidence principale 320 000 €. Une estimation de frais d’acquisition remise par le notaire est de 24 000 € ; ils prévoient 18 000 € de travaux chiffrés. L’agence est rémunérée par le vendeur dans cette hypothèse. Le coût initial de leur projet atteint donc 362 000 €.
Leurs comptes et placements liquides totalisent 92 000 €. Ils ne souhaitent cependant pas les affecter intégralement : 20 000 € restent identifiés comme réserve de sécurité, car un véhicule doit être remplacé dans l’année et les travaux peuvent dériver. Les 72 000 € restants sont retenus comme fonds personnels mobilisables. Avec un prêt de 290 000 €, le plan couvre exactement le coût reconstitué, sans marge pour les postes absents du chiffrage.
Comprendre : coût du projet et liquidité ne portent pas le même message.
La première feuille de calcul additionne le prix, les frais d’acquisition, les travaux déjà budgétés et les honoraires à la charge de l’acquéreur. Ces frais doivent provenir d’une estimation datée : le simulateur officiel de Service-Public indique lui-même que le calcul dépend de la nature du bien et de l’acte. Le compromis, le projet d’acte et les documents du professionnel permettent de vérifier qui supporte chaque poste.
La seconde feuille ne reprend pas mécaniquement tous les soldes de comptes. Elle distingue l’épargne affectée à une échéance connue, la réserve conservée, les montants dont la liquidité est réellement acquise et ceux déjà utilisés. Le diagnostic de capacité d’épargne complète cette photographie : le flux mensuel et le stock immédiatement disponible sont deux informations différentes.
Simuler : rendre le trou de financement visible avant la négociation.
Le simulateur de budget d’acquisition immobilière restitue le coût global, les ressources déclarées, l’écart éventuel et le poids des fonds personnels. Avec 320 000 €, 24 000 €, 18 000 €, 72 000 € et 290 000 €, il affiche 362 000 € de coût, aucun écart et une part de fonds personnels de 19,89 %. Si le prêt est ramené à 270 000 €, le déficit ressort immédiatement à 20 000 €.
Ce résultat ne conduit pas à ponctionner la réserve ni à augmenter le prêt. Il permet de formuler les alternatives à documenter : budget de travaux révisé, prix négocié, apport modifié, condition de financement, calendrier d’un autre actif ou renoncement au projet. Reconstituer le budget du projet
Conseiller : quatre contrôles avant le compromis.
1. Dater et attribuer les coûts.
Conserver l’annonce, le mandat ou bon de visite, le compromis, l’estimation notariale, les devis de travaux et la ventilation des honoraires. Un montant estimé doit rester identifiable comme tel ; les modalités de paiement et les conditions suspensives sont à reprendre dans les documents contractuels.
2. Protéger la liquidité avant d’optimiser l’apport.
Établir une liste des dépenses certaines, des franchises, des travaux imprévus plausibles, des charges de transition et des ressources arrivant à échéance. Une somme placée ou disponible juridiquement peut ne pas être disponible au bon moment. La lecture du reste à vivre après crédit complète l’apport par une vue sur les flux déclarés.
3. Lire l’offre de prêt comme un document, non comme une enveloppe.
Le montant envisagé, le taux, l’assurance, les garanties, les frais et les conditions doivent être rapprochés de l’offre quand elle est émise. Service-Public rappelle que l’offre de prêt est un document écrit et qu’un délai de réflexion s’applique. Le calcul de budget ne détermine ni la décision du prêteur ni les conditions effectivement proposées.
4. Ne pas confondre financement et propriété.
Si l’achat est réalisé à deux, les contributions financières ne fixent pas à elles seules les quotes-parts de propriété. La méthode acquisition en indivision aide à rapprocher apports, emprunts et acte avant signature.
Sources, limites et avertissement.
Repères vérifiés le 26 septembre 2026 : Service-Public.fr — calcul des frais d’acquisition ; Service-Public.fr — offre de prêt immobilier. Le cas et le simulateur excluent notamment assurance et garantie du prêt, frais de dossier, intérêts, mensualités, fiscalité, aides, évaluation du bien, aléas de travaux, solvabilité, taux d’effort, conditions bancaires et droit de propriété. Ils constituent une information générale, non un conseil personnalisé financier, juridique, fiscal, immobilier, assurantiel ou patrimonial. Vérifier les pièces et la situation complète avec le notaire, le prêteur et les conseils compétents avant toute décision.