Le point de départ est civil, pas seulement fiscal
L’article 578 du code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose appartenant à autrui « comme le propriétaire lui-même », avec l’obligation d’en conserver la substance. L’usufruitier et le nu-propriétaire ne disposent donc pas des mêmes prérogatives : il faut partir de l’acte qui a créé le démembrement et du bien réellement concerné.
Le code civil prévoit notamment que l’usufruitier supporte les réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, sauf lorsqu’elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. La qualification des travaux et les stipulations de l’acte appellent une lecture juridique du dossier.
La fin de l’usufruit est un événement à identifier
L’article 617 du code civil énumère les causes d’extinction de l’usufruit : décès de l’usufruitier, expiration du temps accordé, réunion sur une même tête des qualités d’usufruitier et de propriétaire, non-usage pendant trente ans ou perte totale de la chose. L’événement retenu, la nature viagère ou temporaire du droit et d’éventuelles clauses particulières doivent être relevés avant de présenter le calendrier patrimonial.
Le barème fiscal ne résume pas l’opération
Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, l’article 669 du code général des impôts fixe une évaluation par quotité de la pleine propriété. Pour l’usufruit viager, la quotité dépend de l’âge de l’usufruitier ; pour un usufruit à durée fixe, le texte prévoit une quotité de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, et sans pouvoir excéder 100 %. Ce barème répond à son objet fiscal : il ne remplace ni l’évaluation du bien ni l’analyse civile et économique de l’opération.
En matière d’IFI, la doctrine administrative rappelle le principe selon lequel les actifs grevés d’usufruit sont, sauf exceptions prévues par la loi, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Les exceptions dépendent de la source du démembrement et de circonstances précises : aucune conclusion ne doit être tirée sans qualifier le cas applicable.
Impact métier : rendre les deux niveaux lisibles
Le rendez-vous gagne en qualité lorsque la répartition des droits est d’abord expliquée, puis lorsque les incidences fiscales sont traitées dans leur champ propre. Pour un actif immobilier, il convient aussi d’isoler la gestion locative, les travaux, l’assurance, l’endettement, une éventuelle vente et la destination du prix. Pour des titres ou un contrat, les droits attachés à l’actif et les stipulations contractuelles peuvent conduire à une lecture différente.